재정비촉진사업의 목적

재정비촉진사업(뉴타운사업)의 개념

사업추진절차

사업추진절차 이해도

지구지정 요건

• 주거지형 50만㎡이상, 중심지형 20만㎡이상으로 하되
  • 인구 100만이상이고 150만 미만인 광역시 또는 시 (주거지형: 40만㎡이상, 중심지형 20만㎡이상)
  • 인구 100만미만인 광역시 또는 시 (주거지형: 30만㎡이상, 중심지형: 15만㎡이상)
• 노후불량주택 밀집지역으로 주거환경개선과 기반시설 정비 필요한 경우
• 상업지역, 공업지역 또는 역세권 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심의 도시기능 회복 필요한 경우
• 다수의 사업을 체계적으로 개발할 필요가 있는 경우
• 국가 또는 지자체 계획에 의해 이전되는 대규모 시설부지를 포함한 재정비 필요지역

지구의 경미한 변경

• 재정비촉진지구 면적의 10%미만의 변경
  • 5%이상 변경인 경우 도시재정비위원회 등의 심의 거쳐야 함
• 재정비촉진지구의 목표년도를 5년의 범위 안에서 변경
• 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경
• 기타 시·도 조례로 정하는 사항

행위 등의 제한

• 재정비촉진지구 고시일 부터 재정비촉진계획 고시일까지 지구 안에서 국토계획법 제56조에 의한 개발행위허가 불가
• 재정비촉진계획이 결정고시된 날부터 지구 안에서는 재정비촉진계획에 적합하지 않은 건축물 또는 공작물 설치 불가

지구 지정의 효력상실

• 지구지정 고시일부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획 미결정시 2년이 되는 날 지구지정 효력 상실 (시·도지사가 1년의 범위 안에서 연장 가능)
• 사업 추진상황으로 보아 지구지정 목적의 달성 또는 달성할 수 없다고 인정되는 경우 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 지구지정 해제 가능
• 효력 상실 또는 지구지정 해제 시에는 지자체 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 보고

재정비촉진계획의 수립

• 수립권자 : 시장 · 군수 또는 구청장
• 승인권자 : 시 · 도지사

재정비촉진계획 수립내용

• 위치, 면적, 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요
• 토지이용계획에 관한 계획
• 인구 및 주택 수용계획
• 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획
• 공원, 녹지 및 환경보전계획, 교통계획, 경관계획
• 재정비촉진구역 지정에 관한 다음 사항
  • 재정비촉진구역의 경계
  • 개별법에 의해 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류
  • 존치지역에 관한 사항 등
• 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획(필요시)
• 재정비촉진사업별 용적률, 건폐율 및 높이계획 등 건축계획
• 기반시설의 비용분담계획 및 민간투자사업에 관한 계획
• 임대주택건설 등 세입자 등의 주거대책
• 단계적 사업추진에 관한 사항 등

재정비촉진계획의 수립기준

• 기반시설의 설치 및 비용분담기준 등 재정비촉진계획의 수립기준에 관한 사항은 국토교통부 지침으로 따로 정함

기반시설 설치비용의 분담

• 기반시설 설치비용은 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담
• 기반시설 설치를 위해 건물 또는 토지의 보상을 받은 자가
  • ① 보상금액 + 이자를 시장에게 반환하는 경우
  • ⇒ 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 봄(기반시설 부지 제공으로 인정)
  • ② 보상금액을 반환하지 않는 경우
  • ⇒ 당해 또는 인접구역에서 매각되는 토지 또는 건축물의 우선 매수청구 가능
• 사업시행자가 기반시설 설치에 필요한 부지 제공 시
  • 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용 포함 가능

기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화

• 다음의 범위 내에서 조례로 정함
  • 완화할 수 있는 용적률
    • 지구지정 당시 용도지역 용적률 + [ 1.5×(기반시설 제공면적×기반시설 제공부지 용적률) ÷ 기반시설 부지제공 후 대지면적 ] 이내
  • 완화할 수 있는 높이
    • 제한높이 × [ 1 + (기반시설 부지 제공면적 ÷ 당초 대지면적) ] 이내

재정비촉진구역 지정요건의 완화

• 주택재개발사업의 호수밀도, 세장형·부정형·과소토지비율 및 주택접도율을 20%내에서 완화 가능
  • [ 위 요건과 관계없이 완화 ]
  • 연접한 둘 이상의 동일한 사업구역이 서로 상이한 요건에 의해 지정요건에 해당하는 경우 하나의 구역으로 지정 가능
  • 주택재개발 및 주거환경개선구역은 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 위해 필요시 구역면적의 10%범위에서 확장 지정 가능
• 도시경관 보호 및 원활한 사업추진 위해 필요시 서로 떨어진 2개 이상의 구역을 하나의 구역으로 지정 가능
• 지정요건 완화 받는 경우 구역 최소규모는 30,000㎡이상 (도시재정비위원회의 자문 거친 경우 예외)
• 지정요건 완화하고자 하는 경우 주민공람 이전에 위원회 자문 필요

재정비촉진계획 결정의 효력

• 다음의 승인이나 결정이 있은 것으로 간주
  • 도정법 : 도시·주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경, 정비계획의 수립 또는 변경의 승인이나 결정
  • 도시개발법 : 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경의 승인
  • 국토계획법 : 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업 시행자 지정
• 계획수립 시 "도시교통정비 촉진법" 및 “환경영향 평가법”에 의한 평가를 받을 수 있고, 이 경우 사업시행시는 평가받지 않음

총괄계획가

• 역 할 : 재정비촉진계획 수립 전과정의 총괄 진행 및 조정
• 위촉대상 : 도시계획, 도시설계, 건축 등 관련분야 전문가
• 권한과 의무
  • 관련분야 전문가의 지원 등 계획수립에 필요한 사항 요청
  • 수립된 계획이 재정비촉진계획으로 결정될 수 있도록 최선

사업시행 총괄관리

• 재정비촉진계획 수립권자는 효율적인 사업추진 위해 총괄사업관리자 지정 가능
  • 총괄사업관리자의 자격이 있는 자에게 제안서를 제출받아 평가하여 지정

사업시행자

• 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행
• 도정법에 의한 사업은 도정법 규정에 불구하고 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우 시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나 주택공사, 지방공사, 토지공사(도시환경정비사업에 한함, 단 공장 포함된 도시환경정비사업은 제외)를 사업시행자로 지정 가능
  • 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」제39조에 불구하고 도정법 제26조에 의한 주민대표회의가 추천한 자를 시공자로 선정 가능
• 주민대표회의의 시공자 추천방법
  • 경쟁입찰(일반·제한·지명 경쟁입찰) 방식으로 하되 입찰공고는 1회이상 일간신문에 하고 현장 설명회를 개최하여 토지등소유자의 주민투표로 선정된 자 추천

민간투자사업

• 기반시설 확충을 촉진하기 위해 민간투자사업으로 기반시설 설치 가능
  • 총괄사업관리자 대행 가능

사업협의회

• 재정비촉진계획수립권자는 아래사항의 협의·자문을 위한 사업협의회 구성·운영 가능
  • 재정비촉진계획의 수립 및 사업의 시행을 위해 필요한 사항
  • 재정비촉진사업별 지역주민 의견 조정을 위해 필요한 사항
• 사업협의회의 구성
  • 총괄계획가, 총괄사업관리자
  • 해당지자체의 관계공무원
  • 사업시행자(개별법에 의한 조합 등의 사업시행자 포함)
• 구성·운영에 대한 세부사항 조례 위임

사업시행의 촉진

• 재정비촉진계획 결정·고시일부터 2년 이내에 조합설립인가, 3년 이내에 사업시행인가 받지 못하는 경우
  • 시장, 군수, 구청장이 직접 시행
  • 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 시행자로 지정 가능